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高云龙律师 高云龙律师,中华全国律师协会会员,河北省律师协会会员,河北冀港律师事务所专业律师,代理的主要法律业务有:土地征收补偿纠纷、房屋拆迁补偿(国有土地上房屋拆迁与补偿)纠纷、刑事犯罪案件辩护、重大买卖合同诉讼纠纷、政... 详细>>

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律师姓名:高云龙律师

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征地补偿

开发商资金链断裂如何兑现征地补偿承诺

“听说开发商资金链断了,连盖楼的农民工的工资都付不起。”有关帝湖花园开发商的种种传闻,成为郑州市中原区后河卢村村民们眼下最关心的话题。

今年2月25日14时,郑州西南郊,随着两声巨大的爆破声,帝湖花园东王府两栋在建高楼轰然坍塌——因占压河道,无证非法施工,郑州市政府决定对这两栋严重违法建筑爆破拆除。一场持续大半年、围绕违法建筑的执法与对抗执法事件,终以政府出人意料的强硬执法结束。作为地方政府强力遏制违法违章建筑的典型,这一颇具震撼性的场景出现在了第二天的央视新闻联播中。

爆破当天,后河卢村很多村民都涌到现场围观。“当时,村里很多去看热闹的人都还没意识到政府爆破这两栋楼跟我们有啥关系。”47岁的卢中品说。但随着6月31日临近,村民们开始担心已经陷入泥淖的帝湖花园开发商卢天明,能否继续兑现他对后河卢村村民的承诺。

村民们的担心

村民们的担心,源于8年前卢天明与后河卢村村委会的合作协议。在这份协议中,卢天明以每亩土地向村民补偿21万元生活补偿的代价,取得后河卢村1100多亩土地的合作开发权。生活补偿由卢天明的布瑞克房地产开发有限公司(下称布瑞克公司)分10年支付给村民。

尽管名为合作开发,但在村民们看来,村委会当年实际是以极低的价格把土地“卖”给了卢天明。按约定,布瑞克公司每年6月31日、12月31日分两次向后河卢村村民支付当年的生活补偿。随着日期临近,村民们的担心与日俱增。如今,爆破过后的粉尘和建筑垃圾早已被清扫干净,东王府工地上一片寂静。但一个被称为“卢大胆”的房地产开发商人,给后河卢村遗留下来的问题却远未随之一起消除。

变故始于2007年7月28日。由于包括规划用地许可证、土地使用许可证在内的五证均不具备,在建“帝湖花园·东王府”被郑州市政府有关部门叫停,并停办一切许可手续。但东王府一直拒不停工,随后是执法部门与布瑞克公司之间长达大半年的拉锯战。

很快,卢天明资金链紧张的传闻在业界不胫而走。“8个楼盘停止施工,包括贷款利息在内,卢天明每天的直接损失就在几十万元。这还不包括现金周转上的损失。”一位郑州房地产界人士说。

拉锯战中,郑州市国土资源局、市建委等部门多次对布瑞克公司下达行政处罚决定书,罚款总额分别为近400万元和800余万元,“但布瑞克公司只缴纳了很少一部分。”郑州市建委有关负责人说。

今年春节前,又爆出农民工讨薪事件。数十名农民工堵住帝湖花园售楼部大门讨要工钱。郑州市清欠办有关负责人透露,东王府停建8个楼盘共拖欠6家承建建筑公司、2000多名农民工3000万元工资。布瑞克公司有关负责人承认,“主要是资金链断了,恶性循环”,无法偿还建筑公司的欠款。

57岁的卢天明是郑州最具争议的房地产商人之一。知情人士说,大半年的拉锯战中,即便内外交困,有一次卢天明仍放言,就算市长来,我照开工不误。

去年7月中旬接受本报记者采访时,身处漩涡之中的卢天明还对政府的行政处罚持强硬态度,认为“东王府”在建楼盘未取得建设规划许可证,是规划局个别官员存心“刁难”,称“罚款不要紧,我们交就是了,也算是曲线救国。”

没人能揣摩这位被同行称为“卢大胆”的房地产商人的心态,两栋楼炸平后,本报记者也未能联系上卢天明接受采访。“两栋楼被炸,卢天明直接损失应该就达8000万元左右。更大的损失是无形的,他的信用也一起被炸掉了。”郑州一位房地产界人士说。

一家银行郑州分支机构的工作人员向记者证实,政府下达通知停办布瑞克一切开发手续后,银行即停止了对帝湖花园发放按揭贷款,包括已售出楼盘。

郑州市政府已成立专门工作组,处理帝湖花园善后事宜。工作组协调由几家建筑公司先行垫付工人工资,仅郑州市一家建筑商就垫付了五六百万元。

“布瑞克余下8个楼盘必须重新办许可手续,市政府工作组目前还没有一个结论性意见。至少眼下看是不可能了。”郑州市建委办公室主任杨奇说。

开发商卢天明如何创造奇迹

“回家是度假的开始!”在郑州市,“帝湖花园”一度密集的售楼广告,通过报纸、电台和电视台向潜在的购房者描绘着一个诱人的居所:中南五省最大的水景度假社区项目,总规划面积达3110亩,规划总居住人口5万人。“320亩的超大湖面”成为最大卖点。

3100多亩的开发规模有多大?帝湖花园开发商布瑞克房地产公司一位原副总经理表示,帝湖花园单个项目的开发面积是当年三门峡、许昌、商丘三个地级市一年开发量的总和。

2000年左右的郑州,城市发展方向是东向和北向,西南郊还是一片村庄和农田。火葬场位于西南郊,房地产商一般避开此地。卢天明突然高调在西南郊打造一个超大楼盘,“让行内人看不懂,只能说他是‘卢大胆’”。

但不被看好的“帝湖”很快造就了销售奇迹。“河南唯一的水景豪宅”、每平方米不到2000元的售价,很快通过密集轰炸的广告吸引了大量购房者。

一位开发商告诉记者,随着郑州市环城的三环、四环路陆续开通,城市开始摊面饼似地扩张。“又恰巧赶上一轮宏观经济的强劲增长,西南郊的开发很快热了起来,跟进的楼盘很多。”

此前,后河卢村人卢天明在郑州房地产界名不见经传。“但帝湖花园一个项目,卢天明就赚了大钱。”上述房地产界人士说。各种媒体的宣传性软文,将卢天明描述为一个“低调、谨慎、务实”、力图摆脱“农民形象”的现代房地产开发商。但同样多的高调宣传显示,这个留着两撇标志性小胡子、手戴硕大绿宝石戒指和金表的房地产商,一掷800万元,拥有了中西部地区首辆劳斯莱斯。

在同行们看来,卢天明的成功在于抓住了西南郊开发的先机。但在后河卢村村民们看来,则是因为卢天明以超低价格拿走了他们的土地。目前,同等位置的地块在市场上可以拍到300多万元的高价。

卢天明当过兵,卖过豆芽,在村里开过好几个小厂,造预制板,生产方便面,生产医用纱布,直到1992年成立郑州布瑞克房地产开发有限公司,从事房地产开发。[page]

90年代末期,卢天明在西南边的伏牛路上开发了布瑞克大厦,定位高端珠宝大厦。但这个商业楼盘一直到现在出租率都不高。“那个地段不邻商业圈,消费能力很低,布瑞克大厦已被证明是个失败的项目。”一位房地产界人士告诉记者,布瑞克大厦已被卢天明转手给当年曾拖欠工程款的建筑商。

有媒体报道,卢天明的办公室里挂着他与某市级领导喝酒谈笑的合影,“很多人都以为他大有来头,背景很硬”。

面对媒体时,后河卢村的开发被卢天明自己演绎成了两个版本。在“帝湖花园”刚刚开盘销售之初,卢天明接受当地媒体采访时表示,早于上世纪90年代中期,他就瞄准了这个能打造“帝湖”的宝地,精心策划“水景”高档社区。

但本报记者接到失地村民反映,前往采访时,卢天明却称,他对这块邻近老刑场和火葬场的地块一直没有兴趣,只是在村委会领导一再请求下,因为“对村里有感情”、“为了给本村人做贡献、谋福利”才勉强答应投资。

开发商与村里是怎么合作的

无论卢天明如何演绎,但在后河卢村村民们眼里,在布瑞克大厦上铩羽而归的卢天明,不过凭借在本村的人脉,玩了一个空手套白狼的游戏,并因此暴富。

卢天明一手打造的“帝湖”,实际是郑州市金海水库旧址。中原区大岗刘乡的后河卢村便是挨着水库生存的村庄。没人料到,这个报废的水库日后会成为一个让人艳羡的生财宝贝。

后河卢村原村民组组长卢伟至今印象深刻。1999年11月的一天,村委会成员和包括他在内的9个村民组组长——刚在乡里开完会,一出门就被等候在外的布瑞克公司的车拉走,到了登封市一家旅社。一位乡干部、村委会主任、村支部书记和卢天明开始轮番宣讲合作开发事宜。


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